Los propietarios de bienes inmuebles en Costa Rica deben cumplir con varios impuestos: el impuesto sobre bienes inmuebles (0.25% anual), el impuesto solidario para propiedades de alto valor, el impuesto de traspaso al comprar (1.5%), el impuesto sobre la renta por alquileres (15%) y el impuesto a las ganancias de capital (15%). Conozca cada uno en detalle para planificar sus finanzas correctamente.
Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
El impuesto sobre bienes inmuebles es el tributo más común para propietarios en Costa Rica. Se calcula como el 0.25% anual del valor fiscal de la propiedad, según la declaración presentada ante la Municipalidad correspondiente.
El valor fiscal no necesariamente coincide con el valor de mercado. Las Municipalidades realizan avalúos periódicos, pero los propietarios deben presentar una declaración de bienes inmuebles cada 5 años. Si no lo hacen, la Municipalidad puede asignar un valor de oficio.
Ejemplo: una propiedad con valor fiscal de $200,000 (aproximadamente ₡104 millones) paga $500 anuales de IBI, equivalentes a ₡260,000 al año o ₡65,000 por trimestre.
El pago se realiza trimestralmente en la Municipalidad del cantón donde se ubica la propiedad. Si paga los cuatro trimestres por adelantado en enero, la mayoría de las municipalidades otorgan un descuento del 10%.
Impuesto solidario para el fortalecimiento de programas de vivienda
Conocido como impuesto de lujo o impuesto solidario, se aplica a propiedades cuyo valor de construcción supere los ₡133 millones (aproximadamente $225,000). Ojo: solo aplica sobre el valor de la construcción, no del terreno.
Las tasas son progresivas y se calculan sobre el exceso de cada tramo:
| Valor de construcción | Tasa |
|---|---|
| Hasta ₡133 millones | Exento |
| De ₡133 a ₡335 millones | 0.25% |
| De ₡335 a ₡672 millones | 0.30% |
| De ₡672 a ₡1,005 millones | 0.35% |
| De ₡1,005 a ₡1,337 millones | 0.40% |
| De ₡1,337 a ₡1,671 millones | 0.45% |
| Más de ₡1,671 millones | 0.55% |
Este impuesto se declara y paga ante el Ministerio de Hacienda en enero de cada año. La base imponible se actualiza con los avalúos del perito del Ministerio.
Impuesto de traspaso
Al comprar o vender una propiedad, se paga un impuesto de traspaso del 1.5% sobre el valor registrado de la transacción. Este es un impuesto único que se paga al momento de la escritura. Para un desglose completo de todos los gastos al comprar, consulte nuestra guía de gastos de compra.
Impuesto sobre la renta por alquileres
Si alquila su propiedad — o está evaluando invertir en bienes raíces para alquilar — los ingresos están gravados al 15% sobre la renta neta. La renta neta se calcula restando los gastos deducibles del ingreso bruto por alquileres:
- Depreciación: hasta un 2% anual del valor de la construcción
- Mantenimiento y reparaciones: gastos documentados con facturas
- Seguros: póliza de incendio, terremoto, responsabilidad civil
- Intereses hipotecarios: si tiene un crédito sobre la propiedad
- Impuesto de bienes inmuebles: el 0.25% anual pagado
- Servicios básicos: si los asume el propietario
- Comisión de administración: si contrata un administrador de alquileres
Ejemplo: si recibe $1,200 mensuales de alquiler ($14,400 anuales) y sus gastos deducibles suman $4,400, la renta neta es $10,000 y el impuesto sería de $1,500 anuales.
Impuesto a las ganancias de capital
Desde julio de 2019, Costa Rica aplica un impuesto del 15% sobre las ganancias de capital obtenidas por la venta de bienes inmuebles. Se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición (incluyendo mejoras documentadas).
Ejemplo: si compró una propiedad en $200,000 y la vende en $280,000, la ganancia de capital es $80,000. El impuesto sería de $12,000 (15% de $80,000).
Excepciones: la vivienda habitual del contribuyente está exenta del impuesto a las ganancias de capital, siempre que haya sido su domicilio principal durante al menos los 3 años anteriores a la venta.
Calendario fiscal y fechas importantes
- Enero: fecha límite para pago adelantado del IBI con descuento del 10%. También se declara el impuesto solidario (si aplica).
- Trimestral: pagos del IBI (enero, abril, julio, octubre) en la Municipalidad.
- Mensual o trimestral: declaración de renta por alquileres ante el Ministerio de Hacienda.
- Dentro de los 15 días hábiles: tras la venta de un inmueble, declarar y pagar el impuesto a las ganancias de capital.
El incumplimiento en el pago de impuestos genera intereses moratorios y puede resultar en multas de hasta un 25% del monto adeudado. En el caso del IBI, la Municipalidad puede iniciar un proceso de cobro administrativo e incluso judicial.
Estime sus obligaciones tributarias
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