Comprar una propiedad en preventa significa adquirirla antes o durante su construcción, normalmente a un precio entre un 10% y un 25% por debajo del valor de entrega. A cambio del descuento y de planes de pago flexibles durante la obra, el comprador asume el riesgo de plazos y de la solvencia del desarrollador. La clave para comprar seguro es verificar permisos, exigir un fideicomiso de garantía y revisar a fondo el contrato de promesa de compraventa.
¿Qué es comprar en preventa o “en planos”?
La preventa es la compra de una unidad —casa, apartamento, lote o filial de condominio— mientras el proyecto todavía está en planos o en construcción. El desarrollador vende sobre planos para financiar la obra, y el comprador entra a un precio inicial más bajo que el de las unidades terminadas.
En Costa Rica la mayoría de los proyectos en preventa se estructuran bajo el régimen de propiedad en condominio (Ley 7933), donde cada unidad es una “filial” con su propio folio real derivado de una finca matriz.
Ventajas de comprar en preventa
- Precio de entrada más bajo: los precios de lanzamiento suelen estar entre un 10% y un 25% por debajo del valor de entrega, y van subiendo conforme avanza la obra.
- Plusvalía durante la construcción: si el proyecto se valoriza, el comprador captura esa ganancia antes de la entrega.
- Planes de pago escalonados: la prima se paga en cuotas durante la obra, lo que da tiempo para organizar el financiamiento del saldo.
- Personalización: en etapas tempranas a veces se pueden escoger acabados, distribución o mejoras.
Los riesgos reales y cómo se mitigan
| Riesgo | Cómo protegerse |
|---|---|
| Incumplimiento o quiebra del desarrollador | Exigir un fideicomiso de garantía que administre los aportes y la finca matriz |
| Atrasos en la entrega | Cláusula de fecha máxima de entrega con multa o devolución por mora |
| Producto final distinto a lo prometido | Anexar planos, especificaciones técnicas y acabados al contrato |
| Permisos incompletos | Confirmar uso de suelo, permiso de construcción, agua y viabilidad ambiental antes de firmar |
Permisos que debe tener el proyecto
Antes de entregar un solo colón, confirme que el desarrollo cuenta con la documentación en regla:
- Uso de suelo conforme emitido por la municipalidad.
- Permiso de construcción aprobado y visado en el CFIA.
- Disponibilidad de agua del AyA, ASADA o municipalidad.
- Viabilidad ambiental de la SETENA cuando el proyecto lo requiere.
- Plano catastrado de la finca matriz inscrito en el Catastro Nacional.
Cómo se estructuran los pagos
Un esquema típico de preventa en Costa Rica se ve así:
- Reserva: un monto pequeño (₡500,000 a $5,000) para apartar la unidad.
- Prima: entre el 10% y el 30% del precio, pagada en cuotas durante la construcción.
- Saldo: el 70% a 90% restante contra entrega, normalmente financiado con un crédito hipotecario.
Recuerde sumar los gastos de cierre (3.5% a 4.5%) al momento del traspaso, ya que no están incluidos en el precio de lista.
El fideicomiso de garantía: su mejor protección
En los proyectos serios, los aportes de los compradores y la finca matriz se colocan en un fideicomiso de garantía administrado por un banco o una entidad fiduciaria independiente. Así, si el desarrollador incumple, los fondos están protegidos y el patrimonio del proyecto no se confunde con el del desarrollador. Comprar en preventa sin fideicomiso aumenta significativamente el riesgo.
¿Está considerando un proyecto en preventa?
Le ayudamos a evaluar el desarrollador, revisar permisos y negociar el contrato antes de que firme.
