Comprar propiedad en Costa Rica es una inversión segura si se hace bien, pero ciertos errores pueden costarle miles de dólares o años de problemas legales. Estos son los 10 errores más frecuentes que vemos en compradores — tanto costarricenses como extranjeros — y cómo evitar cada uno de ellos.
1. No hacer estudio registral
Este es el error más peligroso y el más común. Muchos compradores confían en la palabra del vendedor sin verificar la situación legal de la propiedad en el Registro Nacional. Un estudio registral le revela si hay hipotecas, embargos, anotaciones, servidumbres o problemas de titularidad.
Cómo evitarlo: contrate un abogado inmobiliario que realice un estudio registral completo antes de firmar cualquier documento o entregar dinero. El costo es de ₡50,000 a ₡150,000 — insignificante comparado con el riesgo. Vea nuestra guía completa de compra para más detalles.
2. Ignorar los gastos de cierre
Muchos compradores presupuestan solo el precio de la propiedad y se llevan una sorpresa cuando descubren que los gastos de cierre representan entre un 3.5% y un 4.5% adicional. En una propiedad de $200,000, eso son $7,000 a $9,000 extra.
Cómo evitarlo: incluya los gastos de cierre desde el inicio en su presupuesto. Impuesto de traspaso (1.5%), honorarios notariales (1%-1.5%), timbres y estudio registral son costos que no se negocian.
3. No verificar la Zona Marítimo Terrestre (ZMT)
Si está comprando en la costa, las propiedades dentro de los primeros 200 metros desde la línea de pleamar son Zona Marítimo Terrestre y no se pueden comprar — solo se otorgan concesiones municipales. Muchos compradores extranjeros desconocen esta restricción y terminan pagando por algo que legalmente no pueden poseer.
Cómo evitarlo: verifique siempre si la propiedad está en ZMT. Si lo está, solo puede optar a una concesión, y los extranjeros necesitan al menos 5 años de residencia para obtenerla.
4. No comparar opciones de crédito hipotecario
Aceptar la primera oferta bancaria sin comparar es regalarle dinero al banco. Las tasas de interés, plazos, comisiones y seguros varían significativamente entre entidades. Una diferencia de medio punto porcentual en la tasa puede representar millones de colones a lo largo de un crédito a 25 años.
Cómo evitarlo: solicite cotización en al menos tres bancos (público y privado). Compare la tasa efectiva anual, no solo la tasa nominal. Revise los requisitos para crédito hipotecario para ir preparado.
5. Comprar sin visitar la propiedad en diferentes momentos
Ver una casa un domingo soleado a mediodía puede dar una impresión muy diferente a visitarla un lunes a las 7 a.m. durante la temporada de lluvias. El ruido vehicular, las inundaciones, la seguridad del vecindario y hasta los olores pueden cambiar radicalmente según la hora y la época del año.
Cómo evitarlo: visite la propiedad al menos tres veces en diferentes horarios y días de la semana. Hable con los vecinos — ellos conocen los problemas reales de la zona.
6. No investigar la situación fiscal de la propiedad
Los impuestos sobre propiedad impagados no desaparecen con el traspaso — los hereda el nuevo dueño. Si el vendedor tiene años de morosidad en el impuesto de bienes inmuebles o en el impuesto solidario, usted asume esa deuda.
Cómo evitarlo: solicite una certificación de estar al día con la Municipalidad correspondiente antes de cerrar la compra. Su abogado debe verificar esto como parte del estudio registral.
7. Firmar documentos sin leerlos completamente
Las prisas por cerrar un negocio llevan a muchos compradores a firmar opciones de compraventa, contratos de arras o incluso escrituras sin leer cada cláusula. Las penalidades por desistimiento, las condiciones de entrega y los plazos son detalles que deben quedar claros.
Cómo evitarlo: haga que su abogado revise todo documento antes de firmarlo. No permita que la presión del vendedor o del agente lo apresure. Una buena oportunidad seguirá siendo buena después de una revisión legal.
8. No considerar los gastos recurrentes
Más allá de la cuota hipotecaria, ser propietario implica gastos mensuales que muchos no calculan: cuota de condominio (₡50,000-₡500,000), servicios públicos, impuestos, seguros, mantenimiento y reparaciones. Sumar estos gastos puede aumentar el costo mensual real entre un 30% y un 50% sobre la cuota del banco.
Cómo evitarlo: elabore un presupuesto mensual completo que incluya todos los gastos asociados a la propiedad — no solo la cuota hipotecaria.
9. Comprar propiedad en sociedad anónima sin entenderla
Muchas propiedades en Costa Rica están inscritas a nombre de una sociedad anónima (S.A.). Comprar las acciones de esa sociedad en lugar de hacer un traspaso formal puede parecer más rápido y barato (se ahorra el impuesto de traspaso del 1.5%), pero conlleva riesgos: usted hereda todas las obligaciones, deudas y litigios de la sociedad.
Cómo evitarlo: si compra una S.A., haga una auditoría legal completa de la sociedad: certificaciones de la CCSS, Hacienda, tributación y un estudio de litigios pendientes. En muchos casos, es más seguro hacer un traspaso directo.
10. No verificar permisos de construcción y uso de suelo
Si planea construir, ampliar o cambiar el uso de la propiedad, necesita verificar el plan regulador de la Municipalidad y los permisos correspondientes. Comprar un lote “para construir” que está en zona de protección o que no tiene acceso a servicios básicos es un error costoso.
Cómo evitarlo: consulte el uso de suelo permitido en la Municipalidad antes de comprar. Verifique la disponibilidad de agua (AyA o ASADA), electricidad (ICE) y acceso vial legal.
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