¿Cuál es el plazo mínimo de un contrato de alquiler?

Tres años. El artículo 70 de la Ley 7527 establece que la duración no puede ser inferior a tres años y que los contratos con un plazo menor, o sin plazo, se entienden convenidos por tres años, contados desde que el inquilino recibe el inmueble.

¿Cómo termino el contrato antes de tiempo?

Salvo pacto escrito en contrario, el artículo 72 permite al inquilino terminar el contrato avisando al arrendador con tres meses de anticipación.

¿El contrato de alquiler paga timbres?

No, si es para vivienda. El artículo 17 de la Ley 7527 exonera los contratos de arrendamiento para vivienda, de cualquier cuantía, de derechos, especies fiscales y timbres.

Contrato de alquiler de vivienda en Costa Rica: qué debe decir

Q: ¿Es válido un contrato de alquiler verbal en Costa Rica?

Sí. El artículo 4 de la Ley 7527 aplica a todo contrato de arrendamiento, verbal o escrito, y el artículo 16 permite probar un acuerdo verbal con cualquier medio de prueba, incluidos los recibos de pago. Un contrato escrito evita discusiones sobre el estado del inmueble y las condiciones pactadas.

Un contrato de alquiler de vivienda en Costa Rica puede ser verbal o escrito, pero si es escrito debe incluir al menos diez elementos que enumera el artículo 11 de la Ley 7527: las partes, la inscripción del inmueble, su descripción y estado, el destino, el precio, el plazo, los domicilios para notificaciones y la fecha. El plazo mínimo es de tres años, aunque el documento diga menos.

¿El contrato tiene que ser por escrito?

No. El artículo 4 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos dice que la ley rige para todo contrato de arrendamiento, verbal o escrito. El artículo 13 agrega que el contrato queda perfeccionado cuando las partes se ponen de acuerdo en la cosa y el precio, y el artículo 16 permite demostrar un acuerdo verbal con cualquier medio de prueba, incluidos los recibos de pago.

Aun así, un contrato escrito evita discusiones sobre el estado del inmueble, lo que se incluyó y quién paga qué. Según el artículo 17, los contratos de arrendamiento para vivienda están exonerados de timbres y especies fiscales, de modo que formalizarlo por escrito no tiene ese costo.

Qué debe incluir el contrato escrito

El artículo 11 exige, como mínimo:

Nombres, calidades y personerías del arrendador y del inquilino.
La cita de inscripción del inmueble en el Registro Público (o el documento que pruebe la propiedad o posesión, si no está inscrito) y su ubicación exacta.
La descripción detallada del inmueble, sus instalaciones, servicios y accesorios, con su estado de conservación y los defectos que tenga.
La descripción de los muebles que se incluyan, si se alquila amueblado.
El destino: vivienda u otro uso.
El monto del alquiler, dónde se paga y la forma de pago.
El plazo del arrendamiento.
Los domicilios que cada parte señala para recibir notificaciones.
Otras cláusulas que las partes acuerden, siempre que respeten la ley.
La fecha del contrato.

El punto 3 importa más de lo que parece. El artículo 46 establece que, si el contrato no describe el estado del bien, se presume que el inquilino lo recibió en buen estado. Fotografías fechadas y una lista de detalles firmada por ambas partes protegen al inquilino al momento de devolver la vivienda.

Cláusulas que la ley no permite

La Ley 7527 es de orden público (artículo 2) y los derechos que otorga al inquilino son irrenunciables (artículo 3). Cualquier cláusula que los contradiga se tiene por no escrita, sin anular el resto del contrato. Algunos ejemplos que la propia ley regula:

Plazos menores a tres años: el artículo 70 dice que la duración no puede ser inferior a tres años y que un plazo menor se entiende convenido por tres años.
Aumentos superiores a la inflación: en vivienda en colones, los artículos 67 y 68 declaran nulo cualquier reajuste mayor al permitido. Lo explicamos en el aumento anual del alquiler.
Más de un mes de adelanto: el artículo 58 prohíbe exigir el pago anticipado de más de una mensualidad en el alquiler de vivienda.

Plazo, renovación y salida anticipada

Además del plazo mínimo de tres años, la ley regula cómo termina o se renueva el contrato:

Prórroga tácita: si el arrendador no notifica su voluntad de no renovar al menos tres meses antes del vencimiento, el contrato se prorroga por otros tres años con las mismas condiciones (artículo 71).
Salida del inquilino: salvo pacto escrito en contrario, el inquilino puede terminar el contrato avisando con tres meses de anticipación (artículo 72).
Venta del inmueble: si el propietario vende, el contrato sigue vigente y el inquilino pasa a pagarle al nuevo dueño una vez notificado (artículo 75).

Servicios, condominio y fecha cierta

Conviene que el contrato diga quién paga agua, luz y demás servicios. Si no lo dice, el artículo 64 establece que le corresponden al inquilino, excepto la cuota básica del agua. En condominios, el artículo 25 permite pactar que las cuotas de mantenimiento corran por cuenta del inquilino.

Por último, el artículo 18 permite que cualquiera de las partes pida a la autoridad judicial civil del lugar que ponga fecha cierta al contrato, sin costo ni timbres. La fecha cierta sirve, por ejemplo, frente a una hipoteca o un embargo inscritos después.

Esta guía resume la ley y no sustituye la revisión de un abogado para un contrato concreto. Para conocer el resto de reglas que protegen a quien alquila, lea derechos y deberes del inquilino y el depósito de garantía.